Маркетинг и заметки Артура Богданова

Разберем кейс «международной» недвижимости доступной для инвестора из РФ на примере Дубаи.

Стоимость квартиры в Дубае в AED, курс которого привязан к $. Доход с нее считай тоже в $.

Из рисков:
- Вполне может случиться локальный кризис в регионе.
Тогда стоимость недвижимости и аренды может снизиться. Но страновых рисков как по мне меньше, а доход все таки практически в $.

Я не специалист рынка недвижимости в Дубае и не риэлтор.

Но понял одну фишку.
Там где ты готов сам жить, ты понимаешь как работает недвижимость и для чего она нужна, кто ее будет арендовать.

Аренда квартиры в районе JLT стоит $2500/мес при аренде на год. Стоимость доходит до $4500/мес при краткосрочной аренде в сезон.
Сам там жил и арендовал три разные квартиры и понял фишку района:

Понятный район, уже застроен, у метро, через шоссе от популярной Марины, в пешей доступности от крупного ТЦ и в 30 минутах от моря пешком.

При этом достаточно много объектов в Дубаи предлагают в новых районах, грубо говоря нарезают пустыню и делают классные объекты.

Но там возможно будет классно спустя время, возможно подведут метро, возможно приедут люди, возможно построят инфраструктуру.

Жилой район - уже востребован, уже есть инфраструктура.

Большинство если и могут купить квартиру то одну,
не на потоке пачками, поэтому лучше стратегия не торопиться и поймать супер объект.

Опишу крутой кейс, актуальный год назад с текущими результатами.
Строящаяся квартира в JLT, стоимость 18-21 млн рублей по тому курсу.
С ремонтом и мебелированная; со всеми удобствами, которые я перечислил выше.

Когда застройщик распродал все квартиры стоимость взлетает на 35%, в рублях по текущему курсу это уже под 40 млн рублей (х2 в рублях за год).
Право на недвижимость уже можно перепродать и зафиксировать прибыль.

Пока стройка - действует рассрочка на 70% стоимости квартиры.
После получения ключей, есть право на ВНЖ за право собственности квартиры.
На оставшиеся 30% в идеале 3 года рассрочки, а еще лучше 5.
То есть сдача в аренду окупит оставшиеся 30%.


Подведем итог:
- Объект в долларах
- Каждый год переоценивается в долларах. На сайте со статистикой можно посмотреть на сколько в среднем растет стоимость в год (допустим 10%)
- доход с аренды в долларах (увеличивается с инфляцией).
- Рассрочка, без ипотеки. Возможно ипотека, чтобы растянуть выплаты.
- На старте ты зафиксировал цену, дал первоначальный взнос, а потом на растущем рынке объект уже растет в цене из-за инфляции и переоценки и близости к получения ключей и возможности жить.
- Сам факт подписания контракта фиксирует условия на сегодня, а текущая инфляция и обесценение доллара каждый год работает на твое вложение.


Вспоминаем стоимость аренды в 2500$ при цене допустим 300к$. 500$ отдаем на расходы и амортизацию (ремонт). Окупаемость вложений 12.5 лет. Добавляем рост стоимости аренды и можно уложиться в 10 лет.
Не забываем, что за 10 лет стоимость объекта тоже выросла, допустим в 2 раза.

$200К вложили,
$300К вернули за 10 лет
$600К стоимость объекта через 20 лет.
4.5Х от вложенных за 10 лет.
Красиво на бумаге.

www.tg-me.com/ms/Web3 & AI Маркетинг/com.digitalbudni/1472

1.1K viewsedited  Aug 18, 2023 at 19:08

Разберем кейс «международной» недвижимости доступной для инвестора из РФ на примере Дубаи.

Стоимость квартиры в Дубае в AED, курс которого привязан к $. Доход с нее считай тоже в $.

Из рисков:
- Вполне может случиться локальный кризис в регионе.
Тогда стоимость недвижимости и аренды может снизиться. Но страновых рисков как по мне меньше, а доход все таки практически в $.

Я не специалист рынка недвижимости в Дубае и не риэлтор.

Но понял одну фишку.
Там где ты готов сам жить, ты понимаешь как работает недвижимость и для чего она нужна, кто ее будет арендовать.

Аренда квартиры в районе JLT стоит $2500/мес при аренде на год. Стоимость доходит до $4500/мес при краткосрочной аренде в сезон.
Сам там жил и арендовал три разные квартиры и понял фишку района:

Понятный район, уже застроен, у метро, через шоссе от популярной Марины, в пешей доступности от крупного ТЦ и в 30 минутах от моря пешком.

При этом достаточно много объектов в Дубаи предлагают в новых районах, грубо говоря нарезают пустыню и делают классные объекты.

Но там возможно будет классно спустя время, возможно подведут метро, возможно приедут люди, возможно построят инфраструктуру.

Жилой район - уже востребован, уже есть инфраструктура.

Большинство если и могут купить квартиру то одну,
не на потоке пачками, поэтому лучше стратегия не торопиться и поймать супер объект.

Опишу крутой кейс, актуальный год назад с текущими результатами.
Строящаяся квартира в JLT, стоимость 18-21 млн рублей по тому курсу.
С ремонтом и мебелированная; со всеми удобствами, которые я перечислил выше.

Когда застройщик распродал все квартиры стоимость взлетает на 35%, в рублях по текущему курсу это уже под 40 млн рублей (х2 в рублях за год).
Право на недвижимость уже можно перепродать и зафиксировать прибыль.

Пока стройка - действует рассрочка на 70% стоимости квартиры.
После получения ключей, есть право на ВНЖ за право собственности квартиры.
На оставшиеся 30% в идеале 3 года рассрочки, а еще лучше 5.
То есть сдача в аренду окупит оставшиеся 30%.


Подведем итог:
- Объект в долларах
- Каждый год переоценивается в долларах. На сайте со статистикой можно посмотреть на сколько в среднем растет стоимость в год (допустим 10%)
- доход с аренды в долларах (увеличивается с инфляцией).
- Рассрочка, без ипотеки. Возможно ипотека, чтобы растянуть выплаты.
- На старте ты зафиксировал цену, дал первоначальный взнос, а потом на растущем рынке объект уже растет в цене из-за инфляции и переоценки и близости к получения ключей и возможности жить.
- Сам факт подписания контракта фиксирует условия на сегодня, а текущая инфляция и обесценение доллара каждый год работает на твое вложение.


Вспоминаем стоимость аренды в 2500$ при цене допустим 300к$. 500$ отдаем на расходы и амортизацию (ремонт). Окупаемость вложений 12.5 лет. Добавляем рост стоимости аренды и можно уложиться в 10 лет.
Не забываем, что за 10 лет стоимость объекта тоже выросла, допустим в 2 раза.

$200К вложили,
$300К вернули за 10 лет
$600К стоимость объекта через 20 лет.
4.5Х от вложенных за 10 лет.
Красиво на бумаге.

BY Маркетинг и заметки Артура Богданова